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高管出走、财务堪忧,万通地产该何去何从?

阅读:790  评论:0  收藏:0 文/ 石万佳     发布于 2019/11/06

文章来源:钛媒体 标签: 转型艰难往日标杆麦乐创意馆

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摘要: 所谓资金风险,便是进入2019年,万通地产的经营性现金流大幅转负,截至3月底、6月底、9月底分别为-2亿元、-7亿元、-6亿元,经营风险大大增加。

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

近日,万通地产发布了2019年三季报。报告显示,今年前三季度,万通地产实现营业收入7.1亿元,同比减少75%;归母净利润2亿元,同比减少29%;累计实现销售面积2.34万平方米;实现销售额约5.94亿元。

今年以来,万通地产各项指标的同比增速均为负数。上半年,营业收入4.61亿元,同比下降79%;归母净利润2.18亿元,同比下降32%。此外,万通地产的经营性现金流大幅转负,截至3月底、6月底、9月底分别为-2亿元、-7亿元、-6亿元,经营风险大大增加。

再加上第三大股东的更换、高管的频繁出走,多次转型均以失败告终的万通地产,早已失去了早年的荣光,前路茫茫。

往日标杆

1990年代初创立于海南的万通,在我国商业发展史上有着不可或缺的地位,是市场化的中国房地产业诞生的象征之一。

1991年,原本仕途光明的冯仑失去了在海南体改所的官职,在牟其中的南德集团寄身一段时间后,决心投身“十万大军下海南”的浪潮,与王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹在海南成立了海南农业高科技投资公司(万通前身),进入当时已经对民营企业开放、国企不愿进入的房地产行业,通过炒地皮、卖楼房赚了第一桶金。

高管出走、财务堪忧,万通地产该何去何从?

(从左往右,依次是冯仑、王启富、刘军、王功权、易小迪、潘石屹)

1992年,在邓小平发表南方讲话后,原国家经济体制改革委员会出台了《股份公司暂行条例》和《有限责任公司暂行条例》,这两个文件被视为《公司法》与《合同法》的前身,是1992年这个重要年份出台最具时代意义的法律文件。

冯仑敏感察觉到这两份法律文件的意义,1993年1月18日,“农高投”增资扩股,改制为有限责任公司形式的企业集团,即万通集团,主要股东除冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪还有后来加入的潘石屹以及中国华诚财务公司、海南省证券公司等法人股东,由冯仑担任董事长和法人代表。

同时,冯仑嗅到了海南楼市泡沫即将破灭的味道,为了分散海南投资风险,潘石屹冯仑来到北京,听说北京市政府给了密云县四个指标,做定向募集的股份公司,冯仑迅速抓住机会。1993年,万通集团投资并以定向募集方式发起成立北京万通实业股份有限公司,公司实收资本金8亿元人民币,成为北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业,而在此之前,中国尚没有真正的现代企业,现代企业的理论与路径也不清晰。

当年,万通便在北京开发了“新世界广场”项目。通过和香港利达行主席邓智仁的合作,该项目大获成功,卖到了当时市价的三倍。万通新世界广场的成功,让大众和业界开始关注万通,同时,也奠定了冯仑和潘石屹的“江湖地位”。

此后,在老大冯仑抢占多个领域路线的指导下,几个合伙人各带使命,全国扩张。潘石屹去了北京,易小迪到了广西,王启富去了深圳……到1995年,万通已是涉猎房地产、金融、商业、风险投资、通信、医药、文化等产业的综合性集团,资产一度达到近50亿,万通地产以亚运新新家园、万通新新小镇等闻名国内,成为地产界的一面旗帜。

然而,随着企业不断发展壮大,六兄弟对于企业经营理念、决策、资源分配的意见冲突不断,分裂逐渐产生。1995年3月,王启富、潘石屹和易小迪离开;1998年,刘军离开;2003年,王功权离开。至此,万通完成了从六个人到一个人的转变。

但这并没有对万通集团的发展造成太大的负面影响。2002年起,冯仑开始寻求资本市场的机会。2006年,万通成为国内房企“盈利十强”;2007年,万通成功借壳在A股上市;2008年,万通地产实现营收48亿元,净利润5亿元,达到历史顶峰。

2008年,万通开始涉足工业地产,住宅地产在不被重视的情况下错过了房地产黄金十年。2009年底,冯仑首次正式向外界阐述了“立体城市”这个新型城市建设计划,就是要让“躺”着的城市“站”起来,在地产界引起较大讨论,万科地产董事长王石评论称“像一个童话”。随后,万通集团在西安、温州拿了几块地进行实践,最后的成功却无任何新意,在市场上也没有引起反响,温州地块后来转给了新希望地产。

冯仑在今年上半年接受野马财经采访时反思称,立体城市在现实的运作当中遇到了很多障碍,做了七八年尝试仍未成功;究其原因,项目跨度大、时间长、制度摩擦大、不适合中国国情,并称这是自己的遗憾。

2011年,冯仑卸任万通地产董事长,王忆会接任。2014年10月18日,嘉华东方控股(集团)有限公司(以下简称嘉华控股)通过万通控股的股权受让,成为万通地产间接控股股东、实际控制人,冯仑彻底脱离。

离开之后的冯仑,似乎更加闪耀了。他忙着出书、写文章、当网红、客串主持人,成了自己曾经最羡慕的“知名文化人”,地产界的思想家,甚至发射了一颗自己的卫星。而他所一手创办的万通,却在这些年逐渐走向衰落。

转型艰难

一位从业多年的人士曾透露:“冯仑与王忆会私下有个君子协议,假如冯仑做不好万通,就下台让王忆会做”。在冯仑逐渐放权,王忆会逐渐上位的2011年-2014年间,万通地产开始了转型之路。

2011年,万通地产正式宣布向商用物业转型,并称到2015年,公司商用物业开发面积将超过100万平米,目标年租金收入11亿元。但到2015年,万通地产的商业项目总面积不到10万平米,租赁收入只有1.87亿元,与2011年提出的目标相去甚远。截至2019年上半年,万通地产主要的商业物业天津万通中心商业出租率34%,写字楼出租率70%;上海万通中心写字楼出租率46%,商业出租率37%。

对此,同策研究院总监张宏伟认为,万通地产的转型之路是大多百强开发企业都要面对的问题,在转型的过程中,必然会遇到不同的问题,或是要不断地试错。商业地产、写字楼等后期进入运营状态,需要比较长的培育期,到了成熟阶段,商业地产写字楼的租金还能反哺住宅项目的开发,万通地产还处于转型的道路上。

转型之路的确艰难。数据显示,2011年至2014年,万通地产营收分别为35亿元、40亿元、33亿元、19亿元,归母净利润分别为3亿元、4亿元、4亿元、4509万元,经营能力大幅下降。

高管出走、财务堪忧,万通地产该何去何从?

2014年,冯仑留下的工业地产步入巅峰期,一共有7个工业地产项目,持有土地面积逾1500亩,建筑面积超过120万平方米,并且发行了三支工业物流地产基金。但2015年,王忆会却将这些项目卖了,并开始对万通进行调整,提出新的转型方向“互联网+文娱”,但依然不尽人意。2015年至2018年,万通地产营收分别为26亿元、23亿元、33亿元、36亿元,归母净利润分别为-6亿元、1亿元、4亿元、3亿元,虽有所缓和,却早已远远落后于同业。

高管出走、财务堪忧,万通地产该何去何从?

2017年,万通地产尝试向地产服务业和地产金融服务业转型,以约5亿元的代价收购了中融国富投资管理有限公司100%股权,2018年此项收入为1.94亿元,2019年上半年为4935万元;2018年7月,万通地产又欲斥资31.7亿元收购新能源电池、新能源汽车企业星恒电源78.284%的股权,进入新能源领域,后因估值等问题遭上交所询问后,于年底停止收购,转型再次宣告失败。

值得注意的是,从2011年到2019年9月,万通地产仅新增4块地,分别位于北京、天津、杭州。截至2019年上半年,其土地储备仅剩河北省廊坊市香河县(运河国际生态城二期)一处,而这块地70%的股权也在今年3月28日转让给了世茂。在对收购星恒电源的问询函中,上交所甚至提出,公司近两年土地储备增长停滞,房地产业务开始收缩,要求万通地产补充说明未来是否拟转型锂电池行业,是否计划逐渐剥离地产业务,而万通集团对此进行了否认。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进提出,主营地产业务十几年如一日发展停滞,公司要予以反思;同时,在主营业务并不成功的情况下,希望去加速转型,会面临专业度等方面的极大不匹配,同时资金方面的风险把控力度也欠缺,这又会带来一系列后遗症。

所谓资金风险,便是进入2019年,万通地产的经营性现金流大幅转负,截至3月底、6月底、9月底分别为-2亿元、-7亿元、-6亿元,经营风险大大增加。此外,2月18日,公司第二大股东万通控股还打算以4元/股的价格,将所持10%万通地产股份转让给GLP(物流地产巨头普洛斯旗下企业),转让价款合计人民币8.22亿元。

转让后,万通控股的实际控制人王忆会仍控制万通地产35.66%的股份,为第一大股东;万通控股仍持股20.3%,为第二大股东;而GLP将成为万通地产第三大股东,并可在本次股份转让后的1个月内提名至少1位非独立董事,上市公司董事会战略委员会也将由GLP提名主席,而GLP表示,被提名的将是普洛斯联合创始人、普洛斯首席执行官梅志明。

股权变动后,已有4名高管离职。5月23日,万通地产董事长王忆会、首席执行官李虹以及董事会审计孙华同时递交辞职报告,彼时距离王忆会正式授命董事长一职尚未满一年。7月5日,首席市场官(副总经理)翟力因个人原因申请离职,辞职后不再担任公司任何职务。

转型屡次失败、销售不尽人意、高管频繁出走、经营风险增加、财务状况堪忧,如今的万通地产危机重重,路在何方?对此,业内普遍推测万通将向物流地产转型,而普洛斯的加入,或许为此带来了一丝希望。


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